Как да спестявате за къща без Bank of Mom and Dad
Тази статия е част от поредицата Home School на Global News, която предоставя на канадците основите, които трябва да знаят за жилищния пазар, които не са били преподавани в училище .
The Bank of Mom and Dad — неофициална финансова институция, отворена за някои, но не всички бъдещи купувачи на жилища — се превърна в основен фактор за това дали някои канадци могат или не да пробият на жилищния пазар.
Да имаш родител или баба и дядо с достатъчно свободни пари, които да дадат назаем за първоначална вноска или помощ за ипотека, е привилегия, предоставена на малцина късметлии и често по тази линия младите канадци са разделени между собственици на жилища и наематели.
Доклад на Статистическата служба на Канада, публикуван през ноември, показва, че младите хора, чиито родители притежават техния дом, са имали повече от два пъти по-голяма вероятност самите те да бъдат собственици в сравнение с децата на наемателите.
Този доклад не е взет предвид директно дали финансовите подаръци са част от тенденцията, но цитира отделни проучвания за нарастващата известност на трансфера на богатство между поколенията, който помага да се финансират покупките на жилища.
Доклад на CIBC за 2021 г. например отбелязва, че размерът на средният финансов подарък, даден на член на семейството за покупка на жилище, е бил 82 000 долара спрямо 52 000 долара шест години по-рано.
Достъпът до Bank of Mom and Dad стана „много важен“ за бъдещите купувачи, особено на най-скъпите жилищни пазари в Канада, казва Джейсън Хийт, управляващ директор на Objective Financial Partners.
Част от това се дължи на мрачното състояние на достъпността на жилищата на основните канадски пазари, което достигна най-лошите си нива от 41 години през последното тримесечие, според индекс на Bank of Canada.
В Торонто, доходът на домакинството, необходим за закупуване на жилище, е 246 676 долара, според скорошен доклад на Националната банка на Канада, който отбелязва, че тази лента е дори по-висока във Ванкувър.
Ще отнеме близо пет години на жител на Торонто да спечели средно заплата, за да спестите за минималната първоначална вноска за типичен апартамент в града, каза Националната банка. Докладът не взема предвид увеличенията на наема през това време, но предполага, че дадено лице може да спести 10 процента от месечния си доход за евентуална първоначална вноска.
Изправен пред това ниво на финансова тежест, Хийт казва родителите, с които той работи, все повече дават приоритет на спестяванията на авансовите вноски за децата си заедно с образованието и сватбените подаръци във финансовото си планиране.
„Не е необичайно да видите родители, които спестяват и планират да осигурят помощ за първоначална вноска за дома и подаръци на своите възрастни деца … дори докато са още млади или тийнейджъри и мислят за десет години по-нататък“, казва той. „Това е изцяло нов феномен.“
Експерти, които говориха с Global News, казват, че все още е възможно да се пробие на жилищния пазар без парична инжекция от семейството, но степента на необходимите промени в начина на живот зависи от конкретното домакинство или градът може да накара някои да поставят под въпрос стойността на собствеността върху жилище на първо място.
Изграждане на „спестяващ мускул“
Преди да се изключат от собствеността мечта, бъдещите купувачи могат да разберат колко близо са до това да си позволят жилище, като „направят равносметка“ на своите финанси, казва Наташа Струминиковски, асоцииран вицепрезидент на пътуването на собствениците на жилища в TD Bank.
Показатели като средните доходите, необходими за закупуване на жилище, или колко месеца ще са необходими, за да спестят за първоначална вноска, могат да бъдат полезни показатели, но Струминиковски отбелязва, че банки като TD често имат онлайн калкулатори, които хората могат да използват, за да включат личните си номера, за да знаят какви са разходите за собственост всъщност би изглеждало за тях.
Физическите лица могат също така да получат предварително одобрение за ипотека с кредитор директно или като докоснат брокер, за да получат представа колко жилище могат да си позволят.
Струминиковски казва, че работата с професионалист също може да ви даде представа дали реалистично можете да си позволите това, което ви се предлага, включително разходи в допълнение към ипотеката като такси за закриване, данъци върху собствеността и редовна поддръжка.
Има и предупреждение за тези, които разчитат на банката на мама и татко за първоначалната си вноска. Ако могат да си позволят дома само заради подарък, а не заради собствените си навици за спестяване, може бързо да се окажат затрупани от действителните разходи за носене на жилище, което обикновено е по-скъпо от наема.
„Независимо откъде идва първоначалната вноска, независимо дали е от вашите собствени спестявания, от банката на мама и татко или по друг начин, важно е да разберете какви са тези текущи разходи, така че когато дойде време действително да платите тези разходи, сме подготвени за това,” казва Струминиковски.
Ако някой се окаже близо до пробив на жилищния пазар, но навиците му за харчене не са в съответствие с притежаването на жилище, Струминиковски казва, че може да помисли за някои промени в начина на живот, „изградете този мускул за спестявания.“
Хийт казва, че слабият плод тук е в анулирането на повтарящи се разходи като абонаменти за стрийминг, които могат да се натрупат с времето, или усърдно намаляване на количеството хранителни отпадъци през годината.
Въпреки че подобни действия могат да окажат влияние в периферията, той казва, че някои канадци, които са твърдо решени да притежават жилище, може да се наложи да помислят за по-драстични решения, като например преместване в друг град или провинция, където по-малко от техните месечната заплата отива за наем и цените на жилищата са по-достъпни.
Докладът на Националната банка отбелязва, че квалифицираният доход, необходим за закупуване на представителен дом в Квебек Сити или Уинипег, е под $100 000. В Калгари типичната заплата, необходима за закупуване на апартамент, всъщност е под средния доход за града, като се предполага, че ще отнеме по-малко от две години, за да спестите за първоначална вноска за апартамент.
Увеличаване на първата домашна спестовна сметка
Може да не е достатъчно просто да заделяте 10 процента от заплатата си всеки месец, за да получите първоначална вноска след няколко години. Начинът, по който инвестирате спестяванията си, може да направи значителна разлика в това колко жилище можете да си позволите.
Хийт казва, че първата жилищна спестовна сметка (FHSA), стартирана тази година, трябва да бъде най-добрият избор за бъдещите купувачи. FHSA позволява на лицата да внасят до $8 000 годишно до $40 000, с необлагаеми вноски и тегления.
Инвестициите без данъци могат да бъдат привлекателно предложение за канадците, но Хийт предупреждава, че потребителите трябва да внимават на тяхната толерантност към риск, особено когато става дума за FHSA.
Ако дадено лице иска да използва вноски от FHSA през следващите три години, може да е разумно да се придържате към превозни средства с по-нисък риск, като високолихвени спестовна сметка или гарантирани инвестиционни сертификати, казва той.
Въпреки че често има висока възвръщаемост на капиталовите пазари за период от пет години, Хийт отбелязва, че периоди на нестабилност като последните няколко години могат да доведат в намален размер на първоначалната вноска до момента, в който е необходим.
„Последното нещо, което бихте искали, е парите на първоначалната вноска да са намалели с 20 или 30 процента и да сте в позиция, в която не можете да чакате,“ Хийт казва.
И това, че FHSA е топ кучето за бъдещите купувачи на жилища, не означава, че потребителите трябва да забравят за ролята на регистрирания пенсионен спестовен план (RRSP) или необлагаемата спестовна сметка (TFSA) може да участва в покупката.
RRSP, например, има опция за план за купувачи на жилища, която позволява на физическо лице да изтегли до $35 000 необлагаеми с данъци за закупуване на жилище и да бъде изплатено над 15 години.
Междувременно TFSA е най-„гъвкавият“ от трите варианта, казва Хийт, и тъй като FHSA може да се използва само за закупуване на жилище, потребителите може да намерят спестяванията си неизползваеми, когато имат нужда от това, като поставят всичките си яйца в една кошница.
Можете ли да го направите като „богат наемател“?
Острата реалност на съвременния пазар на жилища в Канада е, че не всеки, който иска да си купи дом, непременно може да си го позволи.
Хийт казва, че е „важно да бъдеш наистина реалистичен“, когато води до високи разходи за притежание на жилище, особено за канадците, живеещи в големи градове, които са видели скок на цените през последните няколко години и може да изпитват „страх от изпускане“.
За тези, които гледат на притежанието на жилище като пенсиониране или стратегия за изграждане на благосъстояние, той отбелязва, че няма гаранция, че през следващите 20 години ще последва видът на силно поскъпване, наблюдавано в цените на жилищата в Канада през последните две десетилетия.
„Цените на жилищата са твърде високи относително към доходите. Изглежда малко вероятно същият този темп на растеж да е устойчив“, твърди Хийт. „Мисля, че е наистина важно да сте внимателни, преди просто да се потопите в пазара на жилищна собственост.“
Вместо това той казва, че канадците, които са лишени от собственост, трябва да се възползват от това, което обикновено е по-ниските жилищни разходи като наемател.
Хийт казва, че ако наемателят може да инвестира агресивно с ниски такси, в по-дълъг хоризонт, той може да бъде „финансово успешен“, без да е необходимо да навлиза на пазара на собственост – или да се оттегли от Bank of Mom and Dad.
„Мисля, че ако наемателят прави правилните неща, той може да бъде богат наемател.“
